В заложниках у ипотеки

Сам термин ипотека, что в переводе с греческого означает просто «залог», стал популярен уже в «новой России». Однако практикой залога недвижимости в «старой России» широко пользовались и разорившиеся дворяне во второй половине XIX века, и счастливые покупатели кооперативных квартир уже в веке XX.

Только дворяне закладывали свои старые имения, а членам ЖСК квартиры стали передавать в собственность уже в ходе «большой приватизации» жилья, которая по счастью, не пошла по стопам приватизации по Чубайсу, что случилась в большой экономике.

Ипотека в современной России быстро потеснила ЖСК: многих людей сумели убедить в том, что с ипотечным кредитом они зависят только от банка. Почему-то в новых условиях мало кого стала вдохновлять перспектива всецело зависеть от решения собрания членов кооператива.

А чем в реальности обернулась подобная «независимость», наглядно показывают десятки тысяч поистине трагических судеб получателей ипотечных кредитов и обладателей ипотечных квартир.

Справедливости ради надо сказать, что многие действительно вполне благополучно обосновались в квартирах, приобретенных с помощью ипотечных кредитов. Правда, переплачивая при этом вдвое-втрое, а то и впятеро. Но сколько людей, пойдя на поводу у банкиров, не просто оказались на грани финансового краха, а уже лишились с таким трудом приобретенного ими жилья. Или же так и не получили его, напрасно потратив колоссальные суммы.

Спасать сегодня надо не банки и не собственно институт ипотеки. Спасать надо людей, потому что не они виноваты в том, что вполне цивилизованная схема кредитования у нас в России все чаще превращается в откровенный «развод на деньги».

И это несмотря ни на какие кризисы и регулярно обновляемое законодательство, несмотря на все попытки внедрить в ипотеку что-то вроде неплохо себя зарекомендовавшей в банковской сфере системы страхования вкладов.

Классическим примером можно считать историю банковского сотрудника Михаила Онищенко, который в 2011 году соблазнился на так называемую «плавающую» ставку. С ней стартовые условия ипотечного кредита показались ему, особенно после финансовых трудностей 2008-2009 годов, чуть ли не идеальными.

«Пришло время отселять взрослых детей. Мы с женой, начальником отдела в одном из крупнейших банков, решили оформить по «плавающей» процентной ставке. Банк, где я работал, благополучно пережил кризисы 1998 и 2008-2009 годов, но осенью 2014-го оказался банкротом. Жена и вовсе попала под сокращение. Поиски новой высокооплачиваемой работы, где бы нам платили столько, чтобы можно было рассчитываться по кредиту, оказались безуспешными. К тому же возраст у меня и жены - предпенсионный. А процентная ставка по кредиту за это время выросла с 11,5 до 26%. В результате мы превратились в должников, а можем и вовсе оказаться бомжами».

Не самой характерной, но едва ли не самой показательной ипотечной историей можно назвать историю семьи Окуневых из Подмосковья. Они еще в конце «спокойного» 2006 года соблазнились идей покупки квартиры на ранней стадии строительства. Просторную трехкомнатную - всего за 3,5 миллиона рублей! Стройку им пообещали закончить всего через полтора года.

У банка (нет смысла его называть, поскольку он уже несколько лет, как лишен лицензии) было только одно, не совсем логичное условие: кредитует он клиентов в два захода. На начальной стадии – под нулевой цикл, на 30 процентов стоимости квартиры, чуть больше миллиона. Под 12 процентов годовых. Сроком на два года.

Остальные 2,5 миллиона Окуневым предстояло взять в кредит, а потом выплачивать уже после вселения, но на новых условиях, которые продиктует кредитор. Как при такой схеме, когда один кредит должен был наложиться на другой, решались проблемы с собственностью, а также с залогом еще не построенного жилья, Окуневы предпочитают не распространяться. Дело в том, что какие-то долги на них якобы «висят» до сих пор. Несмотря на то, что, в конце концов, от настоящего новоселья они вообще отказались.

Все началось с того, что затягивалась стройка: до кризиса дом не был закончен, и Окуневы даже не удивились, когда у них, вместе с товарищами по ипотеке, запросили дополнительных платежей. Точнее, предложили «нарастить» первый транш кредита вдвое, но уже под 15,5 процента годовых и на пять лет. Заемщики провели несколько собраний, едва не пошли в суд, но в итоге смирились – дом-то уже и вправду был почти готов.

Второй кредит оказался куда круче первого, пересчет стоимости квартиры с 3,5 на 4,5 миллиона из-за кризиса Окуневы еще как-то переварили. И когда им сказали, что вместо обещанных десяти лет срок кредита сокращают до семи, они тоже стерпели. Сами когда-то подписались, что согласны на изменение условий по усмотрению кредитора. Они даже готовы были пойти на то, чтобы сразу погасить первый кредит, но банк в этом отказал. И отказал весьма решительно, что сегодня Окуневы почитают за редкое благо.

Но когда стало известно о повышении ставок и по первому, и по второму кредиту сразу до 22,5 процентов годовых – якобы тоже из-за кризиса - Окуневым это оказалось просто не по карману.

Самое ужасное, что все это последовало уже после того, как семья начала вселяться в квартиру без отделки. Даже затеяла ремонт. И ведь рассчитывали они когда-то на то, что придется платить не больше 30-35 тысяч в месяц, а вышло все 60, а то и 70 – с учетом платежей за облуживание и страховки.

Теперь Окуневы радуются, что вовремя решили «соскочить». Они просто не въехали в новую квартиру, разорвали все договоры, и больше года потратили на то, чтобы вернуть себе хотя бы те суммы, которые уже были выплачены – разумеется, без процентов. Банк, вплоть до своего краха, засыпал их сообщениями о каких-то штрафах, пенях, санкциях и грозил судом.

Окуневы и без того влезли в немалые долги. У родных и знакомых, потому что от банков теперь шарахаются, как от черта, и просто ограничились квартирой во «вторичке». Не такой большой, но совсем неплохой, как они утверждают.

Еще один пример, быть может, не столь вопиющий, но на сегодня, пожалуй, самый актуальный. Ведь точно в таком же положении, как героиня, сейчас оказались практически все «валютные ипотечники», которых угораздило «клюнуть» на низкий процент по кредитам в долларах или евро.

ВТБ-24, банк не менее солидный, чем сам «Сбер», в настоящее время судится с Людмилой Черниковой, которая еще в 2008 году, когда доллар стоил «какие-то» 23,5 рубля, взяла кредит на 164 тысячи долларов под «скромные» 13,45 процента годовых. Аж на 30 лет с лишним – вообще-то уникальные по нынешним российским меркам условия, хотя в тот предкризисный год проценты могли быть и пониже.

За что же судится солидный банк? Да за то, что заемщица сумела именно через суд «отбиться» от пересчета кредита по новым долларовым курсам. Такой пересчет сразу превратил Черникову в несостоятельную плательщицу, поскольку вместо 46 тысяч рублей в месяц ей предстояло выплачивать не меньше 75.

И это после того, как значительная часть кредита вообще-то уже выплачена. После того, как Пушкинский суд предписал ВТБ пересчитать платежи обратно - по старому курсу. То есть по 23,5 рубля.

Сегодня «солидный банк» пытается «забить» совсем иной курс и обвиняет заемщицу в том, что она, видите ли, не учитывала будущие риски. Юристы ВТБ убеждены, что заемщики должны были предвидеть обрушение рубля, исходя из опыта предыдущих кризисов.

Между тем, все риски, в соответствии со сложившейся по всему миру с давних времен практикой, должен учитывать как раз не тот, кто берет деньги, а тот, кто их дает.

И в ВТБ, если судить по условиям кредита Черниковой, для этого сделали буквально все. И, в первую очередь, существенно завысили проценты при том, что ключевая ставка Центробанка и инфляция в то время были намного ниже – 6,5 процента и где-то между семью и восемью процентами, хотя глобальный кризис 2008-2009 годов откорректировал эти показатели. Не в лучшую как для банка, так и для заемщицы сторону.

И это был только первый с тех пор кризис. Было еще и крушение рубля прошлой осенью. Так кто же лучше мог предвидеть будущие кризисы? Банк с «почти безупречной» репутацией и огромным опытом работы на финансовых рынках, или же простая гражданка, которой захотелось переселиться в однокомнатную квартиру, взяв кредит на весьма жестких условиях?

Кстати, судья отнюдь не зря указал банку на нарушение закона «О защите прав потребителя», в соответствии с которым ВТБ должен был четко и однозначно, без последующих изменений, проинформировать заемщика о будущих выплатах в национальной валюте. То есть в рублях. Вне зависимости от того, был это долларовый кредит или же рублевый.

Тем не менее, многие юристы весьма высоко оценивают шансы ВТБ на то, чтобы отсудить у Людмилы Черниковой «свои доллары». Ссылаясь при этом на уже сложившуюся в России юридическую практику, в которой учитываются колебания валютных курсов. Как в ту, так и в другую сторону.

Тем более что Гражданский кодекс вообще-то требует от получателя кредита возвращать его в той же валюте, в которой он был получен.

Противоречие между ГК и законом о защите прав потребителей, налицо, а заемщице, похоже, остается рассчитывать только на юридические проколы в документах самого банка.

И, наконец, последний типичный пример. Человек брал ипотечный кредит в одном банке, но тот вскоре перепродал активы, в том числе и его кредит, другому банку.

Вот что он рассказывает: «В новом банке вообще-то не собирались нарушать условия прежних договоров, но отношение к клиентам как-то переменилось. Когда через некоторое время случилось, сами знаете что, и рубль рухнул, зарплату никто нам повышать тоже не собирался. Мне стало очень сложно выплачивать долг, и я написал заявление с просьбой о его реструктуризации. В процессе общения и выяснилось, что банк, который давал мне деньги, продал кредит другому банку, и этот банк отказывается реструктурировать именно на этом основании: выдавал не он. Кстати, официальной бумаги с отказом они мне так и не дали – все только на словах».

С финансовыми проблемами наш собеседник как-то разобрался, кредит он выплачивает. Но интерес реструктурировать кредит на более долгий срок у него все равно остался – надоело переплачивать. Иногда он платит даже досрочно, но только потому, что хочет как можно быстрее избавиться от кабалы.

В нашей стране ипотека, даже при самом цивилизованном раскладе и приемлемых процентах – действительно кабала. И случаев, описанных выше, масса, что и стало основанием для попытки кардинально решить проблему.

Начали у нас, как обычно, не с людей, а с банков. Уже практикуется прямой выкуп закладных у банков, работающих по жестким стандартам Банка России. В ряде регионов, в том числе в Московской области, практикуется субсидирование кредитных ставок – точнее, ряду банков из средств, выделенных государством, покрывается разрыв в ставках между предусмотренными в старых договорах по ипотечным кредитам и реальными рыночными.

А 1 июня 2015 года должна была стартовать масштабная программа помощи ипотечным заемщикам. Однако не стартовала – необходимый для этого договор с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию на данный момент заключил только один банк. И это – весьма скромный банк, который под напором желающих все знать журналистов тут же «закрылся» от комментариев.

Старт программы, судя по всему, откладывается по причине того, что выполнить ее чрезмерно жесткие условия сегодня практически не под силу подавляющему большинству тех, у кого есть реальные проблемы с погашением ипотечных кредитов.

Так, к примеру, тот, кто рассчитывает на государственную помощь в расчете с банком, должен документально доказать: его ежемесячные платежи по кредиту выросли как минимум на 30 процентов. Или же доходы членов семьи упали на те же 30 процентов или больше.

Тому, кто претендует на государственную помощь, не должно быть больше 35 лет. Он просто обязан иметь не меньше двух несовершеннолетних детей, а если одного – то инвалида, или же сам быть инвалидом. Можно, впрочем, ограничиться тем, что отработать больше года в бюджетной сфере – при власти, в поликлинике или в школе, в оборонке, или, что самое приятное – в организации «программы развития инновационных кластеров».

А еще заемщику нельзя состоять в доле по другим ипотечным кредитам и вообще, лучше ему иметь как можно меньше долгов. И не только в банках, разумеется. Сама же квартира не должна быть «элитной», а метраж ее не может превышать максимальные социальные нормы. Хорошо еще, что социальная норма теперь - это 50 квадратных метров общей площади для «однушки» на одного, или же 70 – на двоих. Там уж, кажется, не будут спрашивать, сколько на двоих получилось комнат - одна, две или все три.

Думаю, не надо объяснять, что на сбор всякого рода справок под такие условия у самого проворного заемщика уйдет не меньше месяца, а то и двух. За это время не только резко вырастут пени и штрафы по просроченным платежам, главное, что можно вообще «выпасть» из программы. Ведь в ней предусмотрено, что помогать деньгами государство будет только тем, у кого просрочка по кредиту не больше 120 дней.

Похоже, грядущее масштабное спасение от ипотеки затронет только тех, кто имеет возможность так или иначе заинтересовать в участии в программе кредитора, то есть банк.

Ведь если в банке почуют, что заемщику государство не только поможет погасить или реструктурировать его долг, но еще и предоставит ему возможность по «программе спасения» получить некие льготы, банки тут же станут намного активнее работать с должниками.

Кредитору ведь совсем не нужен массовый отток клиентов, от которых он в лучшем случае, да и то только через суд, получит возврат плохо ликвидной недвижимости. Куда выгоднее под шумок кризиса еще основательнее подсадить на кредитную иглу тех, кто так или иначе, но будет платить за «свое», поистине «кровное» жилье.

Такой вывод вполне подтверждается зарубежным ипотечным опытом, который до боли напоминает опыт функционирования у нас в стране уже упомянутых ЖСК – жилищно-строительных кооперативов. Вся разница лишь в правах собственности, с которыми в России всегда было не так всё просто.

А вот в тех же Европе и США их успешно подменяют собой мощные компании-домовладельцы. Зная устойчивую привычку своих клиентов к фондовому рынку, они продают им либо акции, либо паи в своей, заметьте – своей собственности. А эта собственность обычно представляет собой не один-два, а десятки и даже сотни домов, из которых европейский или американский «ипотечник» может выбрать себе практически что угодно и когда удобно. При желании ему также не составит никакого труда и слезть с ипотечной иглы, просто выкупив свою долю, если есть деньги.

Долю или акции можно в любое время и продать - хоть на стадии строительства, хоть уже вселившись в дом. При этом даже не выселяясь из дома, купленного в кредит по ипотеке – надо просто изменить условия, вплоть до того, что перестать быть собственником заложенного жилья, а получить его же в аренду. Разумеется, на куда более жёстких и абсолютно прозрачных условиях.

Между прочим, именно «прозрачностью», не в пример нынешним ипотечным схемам, отличались и советские ЖСК, где и процент был предельно низким, и коммунальные платежи не намного выше, чем в так называемых «государственных» квартирах.

Алексей Подымов - шеф-редактор информационного агентства «Финансовый контроль - новости»