Бесценные метры

Правительство РФ подготовило законопроект, по которому с 1 января 2015 года налог на имущество могут заменить налогом на недвижимость, ставка по которому будет считаться исходя из рыночной и кадастровой стоимости жилья.

Новый законопроект о налогообложении домов, квартир и дач не коснется лишь собственников квартир площадью 20 квадратных метров и владельцев десятиметровых комнат и небольших домов, если их площадь не превышает 50 квадратных метров. Правда, при этом пенсионерам и льготникам придется потолкаться в очередях, доказывая свои права на свои «льготные объекты». Отдельно стоящие на участках бани, старые и новые сараи, гаражи придется регистрировать и платить за них налог также с кадастровой стоимости. Либо сносить.

Совсем иное отношение к владельцам жилья дороже 300 миллионов рублей. Им хотя и будут начислять особый, повышенный налог до 2 процентов, но с одной весьма существенной оговоркой: налог будет взиматься только с отдельно взятого объекта, по стоимости превышающего 300 миллионов рублей, а не со всей недвижимости, находящейся в собственности миллионера.

Что же касается льгот, тех же налоговых вычетов при приобретении жилья, например, то они сохраняются, но не могут быть использованы более одного раза.

А теперь посчитаем

Если учесть, что налогообложение по новому законопроекту предполагают производить не с инвентаризационной, а с кадастровой стоимости жилья, то при совершении сделок с недвижимостью придется платить в среднем в три раза больше, чем сегодня. Ведь предельные налоговые ставки по новому законопроекту составят 0,1 процента от кадастровой стоимости объектов для жилья (в том числе и недостроенного), а также гаражей и машиномест, и 0,5 процента – для иных строений.

По расчетам Федеральной налоговой службы (ФНС), если раньше сбор составлял в среднем 642 рубля в год, то сейчас он будет равен 1900 рублям. Но это в среднем по России. В столичном регионе расценки на жилье особые, так что, по оценкам экспертов, сумма налога за типичную «двушку» в центре Москвы вырастет в 10 раз.

Цели авторов законопроекта понятны: состоятельные люди должны платить государству больше и пополнять государственный бюджет, бедные – меньше. И это справедливо.

Но при новом подходе к налогообложению возникает одно опасение: не придется ли многим гораздо менее состоятельным москвичам, которым приличные квартиры достались от их родственников, продавать свое жилье и приобретать квартиры в Московской области?

У такого подхода к налогообложению недвижимости есть свои противники и сторонники. Противники задаются вопросом: где гарантия, что резкое повышение налога не снизит его собираемость? Скорее всего, продавать жилье граждане будут в редких случаях. Им будет проще уклоняться от уплаты налога, чем менять свои жилищные условия и комфорт. Что касается рисков, связанных с повышением налогов для собственников дорогой недвижимости или обладателей большого числа квартир, то это простимулирует сдавать их в аренду или продавать. Сторонники новых налоговых правил уверяют, что появление на рынке большого числа предложений снизит цены на жилье. И вообще не стоит связывать переход на новый налог с негативом. Ведь бюджеты получат ресурсы во благо налогоплательщиков: для строительства дорог, коммуникаций, энергосистем, поликлиник, парковок, благоустройства дворов и детских площадок.

При этом возникает одно но. Если не внести необходимые изменения в налоговое законодательство, то установление нового налога по новой схеме может вызвать вал исков со стороны населения. Никто не может лишить людей права через суд оспаривать кадастровую стоимость своего жилья.

По единой формуле

Ответственность за применение рыночного подхода к налогу на недвижимость физических лиц, согласно законопроекту, ляжет на местные власти. Они и будут устанавливать налоговую ставку. И вот тут могут возникнуть перекосы, связанные с различными формулами расчета налога и методологиями оценки недвижимости. 

Сумма налога для квартиры в центре города может вырасти в 8–10 раз, а для квартиры в новостройке в спальном районе – в 1,5–2 раза.

Не получится ли так, что одной части общества разрешат платить по инвентаризационной стоимости жилья, а остальным придется ориентироваться на кадастровую стоимость имущества, которая, как известно, ближе к рыночной.

Чтобы на этой почве не возникало разного рода злоупотреблений, эксперты предлагают вывести единую для всех формулу расчета стоимости налога. При этом, разумеется, регулирование размера налоговой ставки может происходить применительно к разным социальным группам и регионам. Но местные власти должны быть заинтересованы формировать у себя социально-справедливые правила налогообложения.

Негативных последствий, связанных с введением налога на недвижимость, можно избежать, если заранее отрегулировать размеры налоговой ставки применительно к различным социальным группам, удаленным регионам или регионам со сложным климатом

Не стоит забывать и еще об одной проблеме. Новый налог будет напрямую зависеть от того, как оценено принадлежащее владельцу имущество. Надо учитывать тонкости самого процесса определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Одно дело, когда речь идет о регионах с развитым рынком, где оценщики владеют информацией о рыночных ценах, о сделках и предложениях. Там, где сделок меньше, оценить недвижимость значительно сложнее.

Разрешить эту проблему могло бы создание карт ценового зонирования в открытом доступе, когда каждый владелец имущества мог бы без труда определить, в какой ценовой вилке находится его квартира или дом.

Все говорит о том, что с новым налогом лучше не спешить. Чтобы избежать ненужных коллизий, не лучше ли вводить новое налогообложение лишь для недвижимости, которая будет приобретена или сменит собственника с 1 января 2015 года?

Если закону придать обратную силу, то это нарушит конституционные права граждан.